משרדים: תשואות גבוהות אבל לא תמיד קל להשכיר

במהלך תקופת הקורונה המשרדים היו ריקים.
אף שחלק מהמשק עדיין בעבודה מהבית, מחירי השכירות של משרדים רק עולים.

בתל אביב, בעל נכס החליט שזה הזמן למימוש ההשקעה.
תקופת ההסכם שנותרה עד האופציה הראשונה עמדה על כשלוש שנים.המחיר מכירה המבוקש עמד על 25 אלף שקל למ"ר, תשואה של 5.76%,ההצעה עלתה בכ-1,000 שקל למ"ר. ב-29,000 שקל למ"ר (4.96% תשואה שוטפת) הבעלים החליט שהוא לא מוכר".

"במרכז תל אביב משכירים משרדים ב-180 שקל ואפילו 200 שקל למ"ר"

המגמה של משקיעים קטנים שקונים משרדים להשקעה קיימת כבר כמה שנים, עוד לפני הקורונה, המגמה הזו נולדה מעליית מחירי הנדל"ן למגורים, ומהמיסוי שהרתיע משקיעים.

"משקיעים שיש להם הון עצמי של חצי מיליון שקל, כבר קשה להם לקנות דירות, אז פונים לשוק הנדל"ן בנכסים כאופציה טובה יותר. זה התחיל במשרדים, והיום מייצרים מוצרים שיתאימו למשקיעים הקטנים, כמו חדר בתוך בניין משרדים. הרעיון שעומד מאחורי התפיסה היא למשוך משקיעים מהסקטור הפרטי ולמשוך קהלים שלא היו חלק מסגמנט ההשקעות הזה.

"היום כל משקיע שרוצה להיכנס לשוק יכול להשקיע בשוק המסחרי, אבל זה צריך לבוא מתוך למידה. התשואות בנדל"ן מסחרי גבוהות פי שלושה מהתשואות בדיור, וגם בהיבט המיסוי יש הקלות – הכרה בפחת ובהוצאות המימון".

לוגיסטיקה: דמי השכירות לא מדביקים את העלייה במחירים

תחום מעניין להשקעות הוא תחום הלוגיסטיקה והאחסנה, שזוכה לביקושים גבוהים. בשוק אומרים שהסקטור הזה עוד לא מיצה את פוטנציאל העלייה שלו, עקב העלייה במסחר אונליין והצורך במרלו"גים במיקומים מרכזיים.

לדברי ערן לב,שותף בקרדן גבע,המקימה בימים אלה שני מרכזים לוגיסטים מעורבי שימושים בשוהם ,עם היזם רפי נחושתן, ובכפר סבא בשותפות עם רני צים בהיקף הקמה של כ-1.5 מיליארד שקל: "בארבע השנים האחרונות אנחנו רואים עלייה דרמטית בתחום הלוגיסטיקה בגלל הרכישות האונליין והצורך במחסני קצה לאור מצב שרשרת האספקה הגלובלית. לפני כחצי שנה אכלסנו פרויקט במודיעין שהוקם באמצעות קבוצת רכישה בת 17 רוכשים בהיקף של כ-75 מיליון שקל. חברי הקבוצה נחלקו למשתמשי קצה ומשקיעים".

בניגוד למשרדים, שבהם אפשר לרכוש אפילו משרד בשטח של 50 מ"ר, במרלו"גים ההשקעה המינימלית עומדת על 200 מ"ר. "בפרויקט הזה היו יחידות גדולות, בשטח ממוצע של 500-1,000 מ"ר. היחידה הקטנה ביותר הייתה כ-400 מ"ר, ומחירה היה 3.2 מיליון שקל, כלומר כ-8,000 שקל למ"ר. הקרן שנדרשת לרכישת חלק כזה היא 40%-50% הון עצמי כלומר כ-1.5 מיליון שקל".

חנויות רחוב: פוטנציאל גבוה, אבל גם הסיכון

השקעה אפשרית נוספת היא השקעה בחנויות רחוב, בעיקר בחזיתות מסחרים של מבני מגורים או משרדים, המבטיחה תשואה גבוהה אבל לא חפה מסיכונים ומצריכה ידע ספציפי.

לדברי גלזר מאנגלו סכסון, הוא תיווך במכירת חנות בראשון לציון בקומת הקרקע של פרויקט מטרו באזור התעשייה המערבי, הכולל משרדים ומסחר. "החנות נמכרה במחיר של 18,500 שקל למ"ר, והשכירות הצפויה היא 100 שקל למ"ר, המשקפת כ-6.5% תשואה".

איתי שפרן, סמנכ"ל הפיתוח העסקי במכון גיאוקרטוגרפיה, מזהיר מפני השקעה אקראית בחנויות רחוב. "בשנים האחרונות יש מגמה ההולכת ומתרחבת של השקעה של משקיעים פרטיים בחנויות רחוב, בגלל נושא עירוב השימושים בהתחדשות עירונית והחזיתות המסחריות בבניינים חדשים. יזמים מוכרים את החנויות כי אין להם מחלקה שמתמחה בנדל"ן מניב. הבעיה היא שלא תמיד למשקיע פרטי יש ידע בניהול שטח מסחרי".

מה הידע הדרוש?
"צריך לעשות בדיקה של סוג העסק ולבחון אם הוא מתאים לאזור ומה המוניטין שלו. במתחם לוגאנו ביהוד לקחו את כל שטחי המסחר ומכרו אותם למשקיעים פרטיים – יצא ששלושה משקיעים שיווקו את השטח למכולת וזה יצר מצב שאי אפשר לעבוד. זה החיסרון המהותי ברמת הניהול. להבדיל ממשרד שאתה יכול להשכיר ללקוח קצה ולהיות בטוח שהוא משלם את החשבונות שלו, במסחר אתה לא יכול להרשות לכל בעל עסק להיכנס לחנות כי רמת ההישרדות היא נמוכה ויש סוגי עסקים עם רמת סיכון גבוהה. בתחומי ההסעדה ממוצע השרידות הארצי הוא שנה עד שנה וחצי, עסקים ששורדים לאורך זמן הם מכולות וסופרמרקטים אבל הם משלמים פחות על השכירות".

מה התשואה שאפשר לקבל על השקעה כזו?
"המחירים משתנים בהתאם למיקום ולאזורים. רמת השכירות החודשית יכולה לנוע בין 80-100 שקל למ"ר בשדרות ל-250-350 שקל למ"ר במרכז תל אביב, אבל מחירי הקנייה בהתאם ולכן התשואה די דומה ברמה הארצית, כ-8%-10%".