יעדי השקעות הנדל"ן החמים של 2024 – היכן כדאי להשקיע? בקפריסין או ביוון? – גילי צוק טורובסקי
בחירת היעד המתאים להשקעה תלויה בגורמים רבים וביניהם: המצב הכלכלי של המדינה, מחיר הנכס, התשואה ומספר התיירים המבקרים את המדינה מדי שנה. המחיר הממוצע של הנדל"ן בשתי המדינות די דומה, שתי המדינות ממוקמות באזורים בהם הסיכוי לאסונות טבע נמוכים מאד מה שהופך אותן לפופולאריות ביותר. נכון לעכשיו, בקפריסין ישנם כ-400 פרויקטים מתוכננים או בבנייה (כ-100,000 יחידות דיור) וביוון ישנם כ-800 פרויקטים מתוכננים או בבניה (כ-500,000 יחידות דיור). יתרונות ההשקעה בקפריסין או ביוון כוללים תשואות גבוהות ועלויות נמוכות, מה שמוביל לתשואה טובה יותר על ההשקעה לאורך זמן. למרות האמור לעי"ל, מדובר במחירים גבוהים יחסית, וכמעט ולא ניתן לרכוש נכס בפחות מ- 100,000€, אלא אם כן מדובר בנכס יד 2 בן כמה שנים, ההשלכות הן שייקח לכם המשקיעים יותר זמן לקבל את כספכם בחזרה, אז אם אתם לא בעניין של לעשות פליפ מהיר, אתם בכיוון הנכון. בגדול, מדובר על השקעה סולידית להווה ולעתיד, כל עוד ברור לכם באיזה נכס להשקיע ובאיזו עיר תקבלו את מבוקשכם בדרך הבטוחה וממזערת הסיכונים.
שני השווקים נהדרים להשקעות נדל"ן! קחו בחשבון שכפי שמחירי הנכסים רגישים לתנודתיות, הם עשויים לרדת בדיוק כפי שהם עשויים לעלות. ממוצע עליית שווי הנכסים בפאפוס למשל בשנת 2022 הייתה כ-12%, לעומת יוון שנכסיה עלו בכ-3%, הסיבה לכך כנראה טמונה במגבלת ההלוואות למשקיעים זרים שגוזרת יוון על משקיעים זרים משנת 2011.
ישראלים רבים חושבים שיוון היא חלק מקפריסין ולא כולם מודעים לעובדה שיוון הינה מדינה בפני עצמה השייכת לאיחוד האירופי. שנת 2024 גרמה ללא מעט ישראלים לפזול לעבר השקעות מעבר לים, שתיים מהמדינות המובילות הן יוון וקפריסין היוונית. החברים שקונים, התשואה הגבוהה, הנגישות למידע והשמיים הפתוחים מאפשרים למשקיעים ישראליים לבחון לעומק את מגוון ההשקעות בחו"ל, תוך חיפוש מתמיד אחר יעד ההשקעה המבטיח את התשואה הגבוהה ביותר.
לכל אחת מהמדינות, יש את האופי והאתגרים שהיא מביאה, לכן חשוב לדעת כמה שיותר לפני שאתם בוחרים את יעד ההשקעה הבא שלכם.
בבחירת היעד, יש לקחת בחשבון את המישוי והתשואה הצפויה, תוך בחינת התנהגות שוק הנדל"ן לטווח הארוך, לפחות חמש שנים לאחור ולטווח הקצר, התנהגות השוק בשנה האחרונה. בחינת התשואה המקומית צריכה להיות גבוהה ביחס לתשואה בישראל העומדת כיום על 2.9%- 3%
עוד יש לקחת בחשבון את מדיניות המיסוי וקיום אמנת מס (כן או לא) מול ישראל, על מנת להבטיח לכם הימנעות מכפל מס.
קפריסין היוונית ויוון הינן בין יעדי ההשקעה המובילים עבור משקיעי נדל"ן ישראלים בשנת 2024.
קפריסין היוונית
חוסנה הכלכלי של קפריסין משפיע באופן ישיר על מחירי הנדל"ן בקפריסין לאורך השנים האחרונות, מצביעים על עלייה וצמיחה עקבית, ביקוש גבוה לנכסי מגורים ונכסים להשקעה, אשרות שהייה באי במסלול המהיר למשקיעים סך של 300,000€ + מע"מ בדירה חדשה הם רק חלק מהסיבות בגינן מחליטים משקיעים ישראליים להשקיע את כספם באי המרוחק 40 דקות טיסה בלבד מישראל, כאשר הערים המובילות הן פאפוס ולרנקה.
מחיר ממוצע של נכס בקפריסין עומד כיום על בין 1,300€ – 1,800€ למטר מרובע.
תשואה ממוצעת על נכס בקפריסין עומדת על בין 5%-10% לטווחים ארוכים ובין 12%-15% בהשכרה לטווחים קצרים, בדגש על העיר לימסול.
לציין שנכון לרגע כתיבת המאמר לא קיימת אמנת מס בין ישראל לקפריסין.
יוון
יוון מציגה מחירי נכסים נמוכים ביחס לממוצע המחירים באירופה ובמדינות המערביות בכלל, ומגמת מחירים שמעידה על התחזקות הדרגתית ואיטית. יוון עדיין מושכת איתה את משבר האיחוד האירופי משנת 2014.
יחד עם זאת, יוון מציעה ויזת זהב לאיחוד האירופאי בהשקעה של 250,000€ ומגוון יתרונות ברכישת נכס להשקעה, יחד עם גולדן ויזה למשקיעים וזכויות תושבות באיחוד האירופי. הערים המובילות להשקעה ביוון, הן אתונה וסלוניקי. שתי הערים נהנות מתיירות פורחת כאשר סלוניקי מהווה גם את מקום משכנה של האוניברסיטה היוונית המובילה המושכת אליה סטודנטים צעירים.
מחיר ממוצע של נכס ביוון עומד כיום על בין 2,500€ – 1,800€ למטר מרובע.
מס הרכישה עומד על 3.09%
מס בגין הכנסה משכירות עומד על כ-7.5%
כאשר קיימת אמנת מס בין ישראל ויוון.
תשואה ממוצעת על נכס ביוון, בדומה לקפריסין עומדת על בין 5%-10% לטווחים ארוכים ותשואה מעט גבוהה יותר בהשכרה לטווחים קצרים.
השוואת ההשקעה באופן יחסי– קפריסין היוונית מול יוון
ראשית, גם יוון וגם קפריסין חברות באיחוד האירופי, כאשר שתיהן מדינות ידידות זו לזו. בשורה התחתונה, תוכלו לקנות נכס באחת משתי המדינות במחיר ממוצע של 150,000€ וליהנות מהחזר השקעה מצוין.
כלכלה ויוקר המחיה
יוקר המחיה ז- המחירים זולים יחסית בשתי המדינות לעומת בריטניה, צרפת, גרמניה או ישראל.
קפריסין שהתאוששה מהמשבר הפיננסי שפקד אותה בשנת 2012 והתוצר הלאומי הגולמי שלה גדל בהתמדה וביציבות בשנים האחרונות, נכון להיום, קפריסין מספרת יציבות כלכלית גבוהה יותר בהשוואה ליוון שמתקשה להתאושש מהמשבר וגוררת עמה חובות ציבוריים גבוהים וכלכלה קפואה.
משטר
קפריסין מתנהלת בהתאם למשטר ולרגולציה הבריטית ומספקת למשקיעים הישראליים משטר מס נוח, מה שהופך אותה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים, היא מציעה איכות חיים גבוהה וסביבה פוליטית יציבה, תוך שמירה על שיעור פשיעה נמוך. שיעור מס חברות עומד על 12.5% מהנמוכים באיחוד האירופי, זאת ועוד, קפריסין אינה גובה מס על דיבידנדים, ריבית או רווחי הון שמרוויחים תושבי חוץ, מה שהופך אותה למקום אידיאלי עבור עסקים ומשקיעים בינלאומיים. ביוון משטר המס סבוך יותר, יחד עם זאת יוון כן מעודדת כניסת משקיעים זרים במסגרת מדיניותה הכוללת.
אבטלה
שיעור האבטלה ביוון גבוה ביחס לשיעור האבטלה בקפריסין, הכלכלה רגישה יותר לתנודות המקומיות והעולמיות. מדיניות הממשל הקפריסאי התומכת במתן רישיון עבודה לעובדים מתחום ההייטק, הביוטק והמדיקל הביאה בשנה האחרונה לעשרות אלפי תושבים זרים מאירופה והסביבה.
מערכת משפט
קפריסין מתחזקת מערכת משפט חזקה המגנה על זכויות המשקיעים, הפועלת בהתאם למערך המשפט הבריטי. מערכת המשפט הינה עצמאית ואיתנה, מה שמבטיח למשקיעים הגנה מפני הונאה ורשלנות. חברותה של קפריסין באו"ם מספקת לה סביבה פוליטית יציבה.
מיקום אסטרטגי
המיקום האסטרטגי של קפריסין, הופך אותה למרכז אידיאלי לבעלי עסקים באירופה, אסיה והמזרח התיכון. קפריסין ממוקמת בצומת בחם שלוש יבשות וניתן להגיע אליה בקלות באוויר, בים וביבשה, מזג האוויר מאפשר קיץ ארוך וחורף קצר, דבר המאריך את עונת התיירות החשובה לכלכלה המקומית. תיירות, כאשר תיירות ענפה מביאה כלכלה מפותחת ורמת שירותים גבוהה. מיקומה של יוון פחות אסטרטגי, היא ממוקמת צפונית יותר ביבשת אירופה החורף מתחיל מוקדם, ובשל אי היציבות האקלימית והקיץ הקצר יחסית, עונת תיירות קצרה.
כחלק ממדיניות רחבה, קפריסין מעודדת כניסת משקיעים זרים. המדינה אף מאפשרת קבלת תושבות קבע למשקיעים זרים שמשקיעים מעל 300 אלף יורו. מעבר לכך, כחלק מעידוד ממשלתי, מאפשרת המדינה קבלת תושבות ורישיון עבודה לעובדים זרים בתחום ההייטק, הביוטק והמדיקל. מדיניות זו הביאה רק בשנה האחרונה עשרות אלפים של תושבים זרים מאירופה ומארצות נוספות.
לסיכום
השקעה בנכסים בקפריסין היוונית יכולה להיות החלטה חכמה בשל הכלכלה היציבה, מערכת המס הנוחה, מערכת המשפט החזקה, המיקום האסטרטגי, עונת הקיץ הארוכה והשמשית ואיכות החיים הגבוהה שלה. כל אלה הופכים את קפריסין ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים המחפשים הזדמנות השקעה בטוחה ורווחית.
