חישוב תשואה בנדל"ן עסקי

על פניו חישוב תשואה של נדל"ן עסקי לא אמור להיות שונה מחישוב התשואה של נדל"ן למגורים. הנוסחה פשוטה: הסכום שבו רכשתם את הנכס (קרי ההשקעה) הוא נקודת היחסות. מכאן ששיעור השכירות השנתית שאתם מקבלים על הנכס, ביחס לעלות הנכס ייתן לכם את התשואה של הנכס.

תשואה ותשואה ריאלית

נשמע פשוט, אבל בפועל זה כמעט תמיד יותר מסובך. החישוב שפרסנו לפניכם עובד במצב אוטופי שלא יכול להתקיים במציאות. גם אם רכשתם את הנכס העסקי רק באמצעות ההון העצמי שלכם (מה שקורה רק לעיתים נדירות), העלויות וההוצאות בפעול יותר גבוהות. אל מחיר הרכישה צריך לרוב להוסיף עלויות כבדות כמו מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין ודמי תיווך.
לנכס יהיו גם הוצאות אחזקה. כלומר, כדי להבין מה התשואה האמיתית או 'התשואה הראלית' צריך להוסיף לעלות הנכס את כל אותן עלויות 'שקופות' (אך משמעותיות) מה שבהכרח יקטין את התשואה השנתית. במקרה של חישוב תשואה בנדל"ן עסקי זה מסתבך אפילו יותר. שיווק נדל"ן עסקי הוא עסק מורכב וחישוב התשואה הוא דוגמה טובה שממחישה את המורכבות הזו.

משוואה עם יותר נעלמים

ראשית חשוב לציין שנדל"ן עסקי הרבה מגוון מאשר נדל"ן למגורים. נכון שבשוק הדיור למגורים יש גיוון עצום של סגנונות, גדלים ופורמטים: בתים פרטיים, מגדלי יוקרה, שיכונים, דירות קטנות, דירות גדולות, דירות סטודיו ועוד ועוד.  כן, המגוון גדול, אך הייעוד אחד – מגורים. בנדל"ן עסקי קיים מגוון דומה של טיפוסים, אך אפילו מגוון גדול יותר במה שאפשר לקרוא לו –'תכלית'.
יש נדל"ן עסקי שנועד לשמש משרדים, יש נדל"ן עסקי שמטרתו מסחר של עסקים קמעוניים, יש נכסים שנועדו לעסקי ההסעדה או האירועים, מקומות שנועדו להיות קליניקות ויש נדל"ן עסקי שנועד לתעשייה קלה או מרכזי שירות וכו'.
מאחר שכל ייעוד כזה גם גוזר סוג אחר של תפעול עם דפוסי החזקה ורגולציה רלוונטיים. אנחנו מציינים את זה כי אופי הנכס והייעוד שלו הרבה פעמים יכתיבו חישוב וצפי תשואה אחר. למשל, אם השקעתם בשטח מסחרי גדול בקניון, לרוב האסטרטגיה היא למצוא שוכר גדול שהרבה פעמים יהיה סניף ברשת קמעונית מוכרת. לרוב חוזים מהסוג הם חוזי שכירות ארוכי טווח של 5 או 10 שנים ואפילו יותר.
הדינמיקה העסקית בישראל גוררת שחוזי ארוכי טווח יהיו בעלי שכירות מופחתת, מה שכמובן משפיע על התשואה. מצד שני בנכסים מהסוג הזה לא נכון לבודד את התשואה ולהסתכל עליה כעל חזות הכול. חוזה ארוך טווח מעניק לשוכר הרבה שקט, הוא לא צריך להיות עם אצבע על הדופק, לחפש שוכרים חדשים בלחץ ולהשקיע בשיפוץ חוזר של העסק. התשואה אולי נמוכה יותר, אך ההכנסה בטוחה ופאסיבית מבחינתו.

שאלה של תפוסה

כדי להבין טוב יותר את הסוגייה, ניקח מקרה של נדל"ן עסקי מאוד שונה. שטח רחב ידיים במגדל משרדים שמחולק ל-20 יחידות. כשהשטח נמצא בתפוסה מלאה הוא יכול להניב תשואה נאה של 100,000 ש"ח  בחודש. בפועל, כמעט תמיד חלק מהיחידות אינו מאויש.
התחלופה של השוכרים גבוהה, החלל כבר קצת ישן והוצאות האחזקה גבוהות והנכס הזה נדרש לטיפול מתמיד – הן בתחזוקה השוטפת (שבגלל החלוקה להרבה יחידות משנה – עיקר הנטל שלה נופל על בעלי הנכס) והן בצורך למצוא מעת לעת שוכרים חדשים.
אגב, גם כאשר הנכס נמצא ב-90 או 80 אחוזי תפוסה והוצאות האחזקה מסתכמות ב-20,000 ש"ח, עדיין מדובר העסק שמניב תשואה יפה שיתכן שהיא גבוהה מהדוגמה הקודמת. אך במקרה כזה ברור שלא מדובר בהכנסה פאסיבית.