השקעה בנדל"ן הפכה בעשור האחרון לסוג של ספורט לאומי בישראל. כשמסתכלים על הנתונים הסטטיסטיים בעשורים האחרונים גם קל להבין למה – המגמה של מחירי הדיור בישראל, הן של מחיר הדירות לקניה והן של מחירי השכירות, כבר למעלה מעשרים שנה רק עולים. אפילו אירועים גלובאליים משמעותיים כמו משבר הסב-פריים בארצות הברית או משבר הקורונה, לא חוללו יותר מעצירה זמנית של כמה שבועות והמחירים רק דהרו כלפי מעלה.
הריבית והאינפלציה מרימים את הראש
בעשרים השנים האחרונות השקעה בנדל"ן הייתה בגדר הצלחה מובטחת. רוב השוק עלה רוב הזמן, כך שאיש לא הפסיד. אך בחודשים האחרונים מרחפים כמה סימני אזהרה באוויר. הסימן המשמעותי ביותר הוא עליית הריבית. מה שליווה את עליית המחירים בעשור האחרון היה הירידה בריבית. במילים אחרות, 'הכסף היה מאוד זול' והשתלם מאוד לקחת משכנתאות. אחת מהשפעות הלוואי ארוכות הטווח של הקורונה היא שהעולם נכנס לתקופה של אינפלציה (מדינות נדרשו להדפיס כסף כדי לסייע לאזרחים במהלך הקורונה וערך הכסף עבר פיחות), שכשלעצמה הופכת את ההשקעה בנדל"ן לפחות צפויה (כי חלק מהמשכנתאות צמודות למדד) והדרך של בנקים מרכזיים לרסן אינפלציה היא להעלות את הריבית. זה קורה גם בישראל ועליית הריבית עלולה להפוך חלק מהשקעות הנדל"ן לפחות משתלמות. מה שיביא לירידה בביקושים ובשלב מסוים אפילו לירידה בערך הדירות. עבור משקיע נדל"ן ירידה בערך הנכס ביחס למחיר שרכש אותו כמוהו ככרסום בערך הקרן. אז הנה כמה טיפים להשקעות נדל"ן בתקופה של חוסר ודאות בענף:
1. חפשו נכסים שנמצאים באזורים לפני השבחה
נכסים שאמורים לעבור פינוי בינוי או שנמצאים על קו עתידי של רכבת קלה או באזור שעתיד לעבור שדרוג ופיתוח, כוללים בתוכם פוטנציאל בלתי תלוי לעליית ערך. אמנם הגיוני שגם המוכר יודע את מה שאתם יודעים וזה יגולם חלקית במחיר, ועדיין מבחינת הפוטנציאל מדובר בהשקעה יותר אטרקטיבית שלכל הפחות תשמור על ערכה גם בתקופה מאתגרת.
2. חפשו נכסים באזורי ביקוש
יש בישראל מספר אזורי ביקוש שמהווים קטגוריה בפני עצמם ולא מושפעים באופן קיצוני מהתמונה הגדולה. יש שכונות בירושלים, תל אביב וערים נוספות בהן ערך הדירות לעולם לא יתרסק ובהם מחירי השכירות צפויים להישאר גבוהים. נכון שלהשקעות באזורים האלה רף כניסה גבוה ובמציאות של היום קשה להבטיח תשואה של יותר מ-3%. אחרי שזה נאמר, מי שמחפש השקעה יציבה ובטוחה שתשמור על הערך של הכסף שלו ימצא שבחירה באזורי הביקוש האלה יעמדו במשימה הזו.
3. השקעות נדל"ן בחו"ל
עוד לפני משבר הקורונה משקיעי נדל"ן ישראלים רבים נרתעו ממחיר הכניסה הגבוה של נכסים בישראל וחיפשו פתרונות מעבר לים במדינות כמו: ארצות הברית, יוון, צ'כיה, גרמניה ואפילו אוקראינה. השקעה בחו"ל פותחת הזדמנות גדולה ונותנת מענה טוב למי שמעוניין להשקיע בנדל"ן בסכומים צנועים יותר (אם כי לא חסרים משקיעים 'כבדים' שפועלים בשוק הנדל"ן הבינלאומי), אך היא כרוכה בסיכון גדול יותר (יש להניח שמי שהשקיע בנדל"ן באוקראינה לא רואה נחת מהשקעתו בימים אלו) ודורשת התעמקות רבה.
4. השקעה בנדל"ן עסקי
בשונה משוק הנדל"ן למגורים שוק הנדל"ן העסקי פחות רווי במשקיעים ולכן באופן יחסי מחירי הנכסים (בעיקר בקטגוריות שטחי המשרד) לרוב יהיו זולים משמעותית ביחס למחירי הנדל"ן למגורים. שיווק נדל"ן עסקי, עלול להיות יותר מורכב ביחס לנדל"ן למגורים, אך באותה נשימה כאשר משקיעים בנדל"ן עסקי באופן חכם, התשואה יכולה להפתיע ולעיתים להתקרב למספר דו ספרתי.
