מה כדאי לקנות חנות או משרד בישראל?

אחת הדרכים המקובלות המוכרת לכולנו היא השקעה בנכסים,כמו למשל קרקעות חקלאיות, משרדים, מבני תעשיה, חנויות או דירות. בדרך זו הכסף לא יושב בלי תנועה כלשהי ולעיתים הוא גם מניב לנו איזושהי הכנסה מהשקעה זו. לכן, לא מפתיע כי קיימת עלייה בביקוש לקניית נכסים להשקעה בכלל ובביקוש לרכישת משרדים להשקעה בפרט, אשר רבים מחשיבים כאופציה בטוחה ויציבה יותר מהאלטרנטיבות האחרות אשר קיימות בשוק.

השקעה בדירה, משרד או חנות?

נכנסי מקרקעין בדרך כלל מתחלקים לנדל"ן פרטי ולנדל"ן מסחרי (המכונה לעיתים גם נדל"ן עסקי). הנדל"ן הפרטי הוא הידוע לכולנו והוא בדרך כלל כולל דירה, חנות, קרקע או מגרש אשר נמצאים בבעלותנו, בשימוש פרטי ויומיומי שלנו – בין אם למגורים או כנדל"ן להשקעה.

לעומתו, נדל"ן מסחרי הוא נדל"ן שאינו מיועד למגורים אישיים או שטחי ציבור (כמו חוף הים שהוזכר מעלה), אלא זהו סוג הנדל"ן שכולל משרדים למכירה, מבני תעשייה, חנויות, מבני מסחר או לוגיסטיקה, מלונות ועוד.

מטרתה של השקעה בנדל"ן מסחרי היא להניב רווח הוני למשקיעים בו דרך הכנסות מכספי השוכרים של המקום ומעליית ערך הנכס עם הזמן. נדל"ן מסחרי הוא עסק לכל דבר, עם שיעורי תשואה מהגבוהים והבטוחים בשוק הישראלי.

אז האם עדיף להשקיע בנכס מסחרי או בדירה?

אף על פי שתהליך ההשקעה בנכס מסחרי יכול להיות מעט יותר מורכב וארוך, הוא עשוי להניב תשואה גבוהה יותר מאשר נדלן למגורים. בעוד נכס מגורים מניב תשואה שעומדת בממוצע על כ-3%-5% בשנה, התשואה הצפויה בהשקעות נדל"ן מסחרי עומדת בדרך כלל על בין 6% ל-10% בממוצע מידי שנה.

עם זאת, חשוב לציין כי תחזוקת נכס מסחרי גבוהה ביחס לנכס שמיועד למגורים, הארנונה שמשולמת עליו גבוהה יותר וההשקעה חייבת במס הכנסה. כמו כן, התשואה ממכירת העסק לא עולה בקצב זהה לזו של נכסי המגורים, ובעת המכירה נדרש להמציא חשבונית. לשם כך, יש צורך בתעודת עוסק מורשה.

כמו בכל השקעה פיננסית, גם כשמדובר בנכס מסחרי, הסיכון גבוה יותר, ועלולות לצוץ תנודות בשוק.

באיזה נכס מסחרי להשקיע?

תשואה שנתית של נכס מסחרי מניב כמו משרד למשל, עשויה להיות הרבה יותר גבוהה ומשתלמת, כיוון שהתשואה על משרדים מושפעת פחות מתנודות השוק. אומנם על החנות יש לשלם ארנונה בלבד, ואילו על המשרד יש לשלם גם דמי ניהול, אך מצד שני, אם החנות שבחרתם להשקיע בה לא הפכה להיות הפינה החמה ביותר של הרחוב, היא לא תניב עבורכם תשואה גבוהה כל כך.

תחילת הדרך 

הכניסה לעולם ההשקעות בנדל"ן מסחרי דורשת הרבה רצינות והתמדה. יש צורך בלמידה של השוק והאופציות הקיימות וקיימות מגוון אופציות להשקעות בנכסים. יש אפשרות להשקיע בבנייני משרדים, בנייני מגורים, מקומות מסחר ועוד. למעשה, כל האופציות קיימות והבחירה תלויה לגמרי במשקיע.

בהנחה שאתם לא החברה היזמית או הקבלן המבצע, אלא משקיעים, נדל"ן עסקי מסחרי דורש השקעה כספית התחלתית נמוכה יחסית. בניגוד למשקיעים הסופיים, קבלני הפרויקט מחויבים לבצע תכנון מעמיק, ויהיו אחראיים על כל התהליך המשפטי של החכרת הקרקע מהמדינה, קבלת היתרים מהרשויות השונות, עבודה עם קבלני בניה, רכישה מחברות לאספקת חומרי בניה, הערכה משמאים ועוד. תהליך זה גם דורש לעתים לקיחת ערבויות מהמדינה, הלוואות מבנקים וכדומה, אבל מבחינת המשקיעים, כל זה פחות רלוונטי.

תחזוקת נכס מסחרי

דבר נוסף שכדאי לדעת בנושא הנדל"ן המסחרי ויש לקחת אותו בחשבון כבר מההתחלה, הוא נושא התחזוקה של הנכס. גם כאשר המשקיע לא נמצא או שוכר בעצמו חלק מהמשרדים בנכס, אין זה אומר שתפקידו היחיד הוא איסוף דמי השכירות מהשוכרים. במקרים רבים יש צורך בתחזוקה שוטפת של המקום, המבנה והקרקע, על מנת לשמר את ערך הנכס ולתת מענה הולם לשוכרי המקום. חשוב לשים לב כי בחלק מהמקרים בהם המשקיע רוכש משרד חדש מחברת נדל"ן כלשהי, היא תציע לו להשתמש בשירותיה של חברת ניהול ואחזקה של הנכס המסחרי, אשר תדאג לתחזוקה השוטפת של המשרד שבבעלותו ותחסוך לו זמן יקר והתעסקות בפרטים הקטנים.

חברת הניהול תהיה אחראית על התפעול והתחזוקה השוטפת של מערכת המים והצנרת, אטימות הגגות, הריצפות והקירות – למניעת נזילות או נזקים עתידיים, טיפוח הקרקע מסביב כמו למשל גינה מטופחת, עמדות עישון, פחים, ניקיון כללי, ניקיון רצפות חדרי מדרגות, ניקיון מעליות אם יש, מרפסות ועוד.

השקעה בנדל"ן מסחרי עם סכומים נמוכים

אם יש בידיכם סכום השקעה לא גבוה במיוחד, באפשרותכם להיכנס לתחום הנדל"ן המסחרי ולבחון אופציות של משרדים למכירה. יש לא מעט אפיקים שמאפשרים השקעה משותפת בנדל"ן מסחרי, בסכומים נמוכים יחסית של בין 100,000 ₪ ל-300,000 ₪ בלבד. שיטה נפוצה שמובילים יזמי נדל"ן בישראל היא ארגון קבוצות רכישה של משקיעים לצורך קניית נדל"ן מסחרי להשקעה.

רוב המשקיעים הישראלים מעדיפים להשקיע בפרויקטים שמובילות חברות נדל"ן גדולות, כאשר החברות בעצם אחראיות על כל העניינים המנהליים, מה שמאוד מקל על ההשקעה ולא מצריך מהמשקיע לטפל בנושאי ביורוקרטיה או התדיינות וחוסך לו התעסקויות מיותרות.

מהו שיעור המס ?

* מס השבח הקבוע בחוק עבור נכס מסחרי עומד על 25%. מס השבח הוא המס שיש לשלם במועד מכירת הנכס לגוף אחר.

* מס הרכישה הקבוע בחוק עבור נכס, שאינו דירת מגורים עומד על 6%. מס רכישה הוא המס שיש לשלם בעת ביצוע ההשקעה ורכישת הנכס. להרחבה בנושא תשלום מס רכישה על נדל"ן מסחרי לחצו כאן.

* המס השולי על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי מתחיל ב – 30% (במדרגה הראשונה) ועשוי להגיע ל – 48%.

חשוב לדעת, שהמיסוי עבור נכסים מסחריים עשוי להשתנות לעתים קרובות, ולכן כדאי להתעדכן, ואף להתייעץ עם גורמים מקצועיים בתחומי נדל"ן והשקעות על מנת לקבל מידע מדויק ועדכני.

חנויות או משרדים ?

כשמשווים בין חנויות למשרדים חשוב לקחת בחשבון כמה פרמטרים:

* בהשקעה בחנות המיקום הוא הפרמטר החשוב ביותר שצריך לקחת בחשבון. חשוב שהחנות תהיה באזור מסחרי פעיל כמו מתחם קניות, קניון או מתחם בילוי, אך לא די בכך, כיוון שגם אז כדאי לבחור את הפינה האסטרטגית ביותר, כזו שמאפשרת לחנות לקבל חשיפה ולקהל ליהנות מחוויית קנייה. חשוב לבחור במקום עם תנועה רבה, ולבחון האם יש מקומות חנייה ללקוחות החנות.

* שיפוץ בעלות סבירה תקפיץ את התשואה של החנות ותמשוך יותר שוכרים. גם עלות השכירות שתוכלו לגבות עליה יעלה בהתאם לשיפוץ.

* עבור חנויות כדאי להשקיע באזורים מתפתחים או בשטחים בבנייה כמו שכונות מגורים חדשות, מתחמי בילוי וכדו'. ככל שתקדימו לרכוש את הנכס, תניבו ממנו תשואה גבוהה יותר.

* בנייני משרדים שייכים בדרך כלל לחברות גדולות, אך אלו משכירות לעתים קרובות קומת משרדים למשקיעים או לחברות נוספות.

* ברכישת משרד עלולים לשלם יותר על השטחים המשותפים, במיוחד אם המשרד ממוקם בבניין משרדים גדול. על מנת למצוא את הנכס המשתלם ביותר מומלץ להיעזר ביועץ נדל"ן שמתמחה בזירה המסחרית ובתיווך עבור משרדים, שידע לכוון אתכם לעסקאות משתלמות יותר. כיום ניתן למצוא פרויקטים המציעים משרדים קטנים בהשקעה יחסית נמוכה ושלא דורשת הון עצמי גבוה, מה שדוחף משקיעים רבים לחפש דווקא נדלן מסחרי של משרדים.

איך לאתר נכס מסחרי טוב ?

* מחפשים מידע – חשוב לאסוף מידע מקצועי ואמין מאתרים מקצועיים ברשת ומאתרים כלכליים כמו גלובס, דה – מרקר וכלכליסט. במקביל מומלץ להתייעץ עם מומחי נדל"ן, שמתמחים בשיווק נכסים מסחריים ולבחון את תנודות השוק, ללמוד על גובה הביקוש וההיצע ועל עסקאות גדולות שבוצעו לאחרונה ואף לקרוא תחזיות עתידיות, שצפויות לאזור שבו אתם מעוניינים להשקיע.

* בוחרים את המיקום להשקעה – כשפונים לבחירת נכס מסחרי להשקעה המיקום הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר שיש לבחון. חשוב לאתר אחר מיקום עם פוטנציאל מסחרי קיים, אך כזה שישרוד גם את מבחן הזמן ויחזיק מעמד לפחות ב – 5 עד 10 השנים הקרובות. המיקום הנבחר יכול להיות אזור מתפתח או בבנייה שמיועד להפוך לקריית הייטק, מתחם קניות או בניין משרדים ואפילו אזור תעשייה פעיל ומלא בתנועה, בכל אחד מהמקרים חשוב לוודא שישנם כל האישורים הנדרשים להפעלת עסק מסחרי, שהתכניות מאושרות על ידי המועצה המקומית והאזורית ובחנו את טיב השכנים והשוכרים הנוספים באזור. כמו כן, בחנו את סוג העסקים שנמצאים סביב הנכס שבו אתם מעוניינים, כיוון שלא תרצו להיות הבעלים של המסעדה, ששוכנת בסמוך למפעל מחזור לדוגמה.

* מאתרים הזדמנויות – לפעמים התשואה יכולה להיות גבוהה מאוד ואף מידית הודות להזדמנות עסקית שזיהיתם בזמן הנכון, כמו בעל עסק שנפצע, ולא מסוגל להפעיל את העסק, בעל עסק מבוגר, שמעוניין לפרוש או עסק בקשיים, שרוצה למכור ולכסות את החובות. המשקיע הטיפוסי בעולם הנדל"ן צריך שיהיו לו חושים חדים, או כפי שאנו נוהגים לכנות זאת, אדם שיודע להריח עסקאות. הזדמנויות אטרקטיביות קיימות בשפע, אך על מנת לזהות אותן צריך תמיד להיות עם היד על הדופק, להכיר את השטח ולא לפחד לקחת סיכונים. חשוב מאוד לא להתמהמה כשמזהים עסקה טובה, ולהקשיב לאינסטינקטים. עבור מי שמתקשה לזהות עסקאות או שהחשש מונע ממנו לסגור עסקה מומלץ להיעזר ביועץ נדל"ן מומחה, שמבין את הזירה המסחרית של עולם הנדל"ן ויוכל לכוון אותו אל עבר השקעות טובות שנכונות עבורו.

* תקציב – חשוב שתדעו מה גובה המימון שעומד לרשותכם. כמו כן, במקרים בהם העסק דורש שיפוץ והשבחה, יש להביא גם את ההוצאות הללו בחשבון ואת זמן השיפוץ, שימנע מכם להשכיר את הנכס. בבחינת התקציב צריך לקחת בחשבון גם את המסים שיש לשלם, את מס הרכישה והארנונה שתשלמו עד להשכרת הנכס.

נדל"ן מסחרי, כן או לא?

ההשקעה בנדל"ן מסחרי כיום, במידה והיא מתבצעת דרך חברה, היא תהליך אשר אמנם דורש רצינות ובדיקה סבלנית של הפרטים, אך כזה שמאפשר למשקיעי נדל"ן לעשות תשואות שנתיות גבוהות בהרבה מהממוצע בענף (בין 7% ל-10% בממוצע לשנה) על ידי השקעת סכומי כסף נמוכים יחסית.

חשוב לבדוק מהן האופציות הקיימות בשוק ומהן מאפשרות לנו. לנסות לבחון לעומק את התהליך כולו, להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום, ללמוד אותו ואת המושגים הנלווים וכמובן לנסות לאתר פרויקט נדל"ן מסחרי להשקעה, אשר צפוי להניב תשואה יפה מדי שנה וכזה שבו ערכו של הנכס יצליח לגדול לאורך זמן.