השקעה בנכס מניב היא השקעת נדל"ן קלאסית. הרציונל בהשקעה כזו פשוט – רוכשים נכס (ובמציאות של שוק הדיור הישראלי המשמעות אינה רק 'שמירה על ערך הכסף', אלה גם גידול מהיר של ערכו), משכירים אותו ומרווחים מהתשואה החודשית שהוא מניב.
הקרן היא הנכס
הסיבה שהפורמט הזה כל כך פופולרי בישראל מתבהרת כאשר משווים אותו לאפיקי השוואה אחרים. על הפיקדונות השקליים חבל להכביר מילים. בתנאי הריבית במשק התשואה שלהם אפסית (וגם עליית הריבית האחרונה לא שינתה את התמונה באופן מהותי); אך גם כאשר הולכים לאפיקים אחרים בשוק ההון אפשר להבין את הכוח של נדל"ן מניב. יש מעט מאוד השקעות בשוק ההון בהן הקרן צומחת כמו בנכס מניב. כמו 'בקרן' בתיק ההשקעות (עיקר ההשקעה – ההון הגדול שגלום בתיק המניות), הנכס הוא זה שמייצר תשואה, אך בשונה מהקרן בתיק ההשקעה נכס נדל"ן בישראל (לפחות על פי המציאות בעשרים השנה האחרונות) מעלה את ערכו באופן עקבי. התשואה מהשכרת הנכס (כלומר החלק 'המניב') היא רק בונוס ועדיין מדובר בבונוס נאה. נכון, שבשונה מהמציאות לפני עשור וחצי, כבר קשה למצוא נכסים שמניבים תשואה שנתית דו ספרתית והיום השקעה מוצלחת מאוד בנכס מניב תסתכם בתשואה שנתית של 5% או 6%. מנגד זה לא שאפיקים אחרים יכולים להבטיח לכם תשואה גבוהה יותר. יתרה מכך, ביחס לכמעט כל אפיק השקעה אחר, השקעה בנכסים מניבים היא השקעה מאוד בטוחה שגם בתקופות קשות שומרת על ערך הכסף של המשקיע. בסופו של יום לנכס יש ערך קשיח שנגזר מהייעוד שלו ועלות הקרקע ולכן בשונה ממניות הוא לרוב חסין מפני התרסקות כללית.
לא רק נדל"ן לנכסים
באופן טבעי נדל"ן למגורים מושך את מירב תשומת הלב של משקעי נדל"ן שמחפשים נכס מניב. הרעיון של בעלות על דירה נוספת קוסם לרבים ויש מחסור גדול בדירות באזורי הביקוש בישראל. כך שאין פלא שאלו האזורים שמושכים את רוב משקיעי הנדל"ן. אך לצפיפות הזו בסגמנט המגורים יש גם חסרון. הלחץ המתמיד של הביקוש גרם למחירי הנכסים לזנק, כך שמחיר הכניסה למשקיע מאוד גבוה. יתרה מכך, למרות שגם מחיר השכירות עלה, הוא עלה באופן מתון יותר מעליית מחיר הנכס. התוצאה היא שהתשואות נשחקו. כמו שהזכרנו, בעבר היה ניתן למצוא נדל"ן למגורים שמניב תשואה שנתית דו ספרתית, היום התשואות נעות על פי רוב ברמות של בין 2% ל-4% וזה הופך את ההשקעה בנדל"ן מניב למגורים להרבה פחות אטרקטיבית. הבשורות הטובות הן שעבור מי שמעוניין להשקיע בנכס מניב, יש אלטרנטיבה מצוינת להשקעה בדירות מגורים. אנחנו מדברים על נדל"ן עסקי. הוא לרוב יהיה פחות נוצץ ומתוקשר מנדל"ן למגורים, אך גם הרבה יותר נגיש וחשוב מכל – עשוי להניב תשואה הרבה יותר מרשימה.
סוגים שונים של נדל"ן עסקי מניב
תחום הנדל"ן העסקי המניב מאוד מגוון וחשוב להכיר את השטח ואת תחומי הליבה. החלוקה הגסה היא בין שטחי משרד לשטחי מסחר ויש לא מעט קטגוריות ביניים. משרד בבניין משרדים קטן בלב תל אביב מאוד שונה מקומפלקס בקומה השלושים במגדל חדש ברמת גן; וחנות בקניון מאוד שונה ממסעדה שכונתית. בגלל הגיוון הזה, שיווק נדל"ן עסקי הוא משימה מורכבת שתמיד מומלץ להותיר בידי המקצוענים. מאידך, עבור מי שמכיר את התחום ולומד היטב את הנכסים לפני שהוא מחליט להיכנס להשקעה, וכמובן מצויד בליווי מקצועי מתאים, השקעה בנדל"ן עסקי עשויה להתגלות כהשקעה סופר חכמה בנכס מניב, השקעה שעשויה להניב תשואות יפות במחיר כניסה סביר.
